A Reforma Tributária vai afetar os aluguéis. Veja o que ninguém te contou sobre s CBS e o IBS e como uma Holding pode virar o seu escudo fiscal.
A reforma tributária finalmente saiu do papel — e com ela nascem dois novos tributos: CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) e IBS (Imposto sobre Bens e Serviços).
A promessa era simplificar o sistema, mas, na prática, muita gente vai sentir o impacto no bolso, especialmente quem recebe aluguéis.
Se você tem um imóvel alugado — seja como investimento, renda familiar ou atividade principal — precisa entender o que muda.
Sim, os aluguéis entram na base de incidência desses novos tributos, e isso pode transformar completamente a forma como o mercado imobiliário funciona.
A boa notícia? Existem alternativas inteligentes para pagar menos imposto e proteger o patrimônio, como o uso estratégico de uma holding patrimonial.
Mas antes de chegar lá, vale entender o que realmente está acontecendo, quando as regras passam a valer e como se preparar para não ser pego de surpresa.
1. “Quem” são esses novos tributos!
A reforma que trouxe a CBS (federal) e o IBS (estadual/municipal) muda a lógica de tributação do consumo no Brasil.
Em vez de uma colcha de retalhos (PIS/COFINS/ICMS/ISS), a ideia é um modelo tipo IVA — não cumulativo, com créditos e cobrança no valor adicionado.
O calendário prevê faseamento a partir de 2026/2027.
2. O que são CBS e IBS
CBS e IBS substituem tributos sobre consumo.
A CBS fica com União; o IBS é partilhado com estados/municípios.
Ambos incidem, em tese, sobre operações de bens e serviços — e a locação pode ser enquadrada como tal em determinadas condições.
3. Como isso afeta aluguéis — o essencial
- Hoje: para a maioria das pessoas físicas o aluguel é tributado pelo IR (carnê-leão) — não há PIS/COFINS direto sobre o aluguel residencial.
- Com a reforma: aluguéis podem passar a integrar o campo de incidência do CBS/IBS quando o locador se enquadrar como atividade habitual/profissional ou atingir certos limites de receita/quantidade de imóveis.
- Redutores: foram previstos mecanismos atenuadores (por ex., redutor mensal para imóvel residencial e redução de alíquota para locações), então nem tudo vira ônus integral.
- Impacto prático: maior custo de apuração (nota fiscal, créditos, escrituração) e possível aumento do custo líquido da locação — ou repasse ao inquilino, dependendo do mercado.
4. O que fazer na prática ?
Pense em três movimentos simples:
- Diagnóstico: calcule sua receita anual de aluguéis, número de imóveis e perfil das receitas (residencial x comercial).
- Revisão contratual: inclua cláusulas sobre tributos, emissão de nota e quem arca com quais encargos.
- Estratégia societária: avalie — com contador e advogado — se migrar imóveis para pessoa jurídica ou holding patrimonial gera vantagem (aproveitamento de créditos, planejamento sucessório, proteção patrimonial). Importante: tudo isso deve ser feito com planejamento jurídico-tributário — não com “atalhos”.
5. Conclusão curta
A reforma coloca aluguéis sob novo foco: pode aumentar custos, mas traz mecanismos (redutores, créditos) que, bem utilizados, permitem planejar e proteger patrimônio.
O melhor caminho é diagnóstico técnico: números na mão e advogado/contador alinhados.
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