A aquisição de um imóvel, seja para moradia ou investimento, pode trazer consigo uma série de custos inesperados que só se tornam evidentes muito tempo após a concretização da compra.
Dentre esses, destaca-se a cobrança de taxas condominiais relativas a períodos anteriores à entrega das chaves, uma prática que frequentemente causa dúvidas e controvérsias.
Assembleia Geral de Condôminos
Para que a cobrança da taxa condominial seja válida, é necessário que o condomínio seja devidamente constituído, o que ocorre durante a primeira assembleia geral de condôminos.
Nesta reunião, os moradores elegem o síndico e estabelecem o valor necessário para a manutenção do edifício, além de outras despesas operacionais, como salários e encargos.
Após essa deliberação, o valor estipulado passa a ser exigido com vencimento na competência seguinte.
A Entrega das Chaves
No entanto, o problema surge quando as unidades autônomas ainda não estão prontas para a entrega aos seus felizes proprietários, embora o prédio já tenha obtido o Habite-se e precisa ser administrado.
Nessa situação, o proprietário detém a propriedade, mas ainda não possui a posse efetiva do imóvel, o que afasta o dever de pagar o condomínio.
Mesmo assim, algumas construtoras, aproveitando-se do desconhecimento dos compradores, impõem a eles a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais desde o momento de sua instituição, ainda que as chaves não tenham sido entregues.
É importante destacar que a obrigação de arcar com as despesas condominiais só pode ser transferida ao adquirente a partir da entrega das chaves, momento em que ele assume a posse e passa a exercer seus direitos e deveres como proprietário.
A cobrança antecipada dessas taxas, antes que o imóvel esteja sob a posse do comprador, configura uma irregularidade e precisa ser cuidadosamente analisada.
Não pagamento e consequências
Mas veja, é de conhecimento popular que a falta de taxas condominiais pode levar o imóvel até mesmo para leilão e o proprietário tem que agir judicialmente, bem antes que uma situação irreversível de hasta pública se instale, pois, dada a sua natureza propter rem, a dívida tem uma intima ligação com o imóvel que pode ser penhorado e levado à leilão para pagamento da dívida.
O fato é que, SEMPRE que ocorre a venda de um imóvel, o novo proprietário só passa a ser responsável pelas taxas condominiais a partir do momento em que a posse é transmitida por meio da entrega das chaves.
É fundamental compreender a distinção entre propriedade e posse, pois esse detalhe é o ponto central em casos de cobrança antecipada.
E essa situação pode ser diferente?
Sim. Caso o seu contrato traga previsão diferente, você pode vir a ser responsabilizado pelo pagamento das taxas condominiais com marco temporal distinto, razão pela qual você sempre deve estar assessorada nesse tipo de operação.
Tal é a recorrência desse problema que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) editou a Súmula 886 que estabelece que a relação jurídica material com o imóvel, representada pela posse, é o fator determinante para a transferência dessa responsabilidade.
A responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais é um tema que gera muitas dúvidas, especialmente quando a cobrança ocorre antes da entrega das chaves.
É fundamental que os adquirentes de imóveis estejam cientes de que a responsabilidade por esses encargos só pode ser transferida no momento em que a posse é concedida, ou seja, com a entrega efetiva das chaves.
Qualquer cobrança anterior é abusiva e pode ser questionada judicialmente.
Portanto, conte sempre com a ajuda de um profissional,em caso de dúvidas.
